中国金茂控股集团有限公司,中国金茂集团（央企中国金茂债务压力犹在）

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• 2、大动作背后：央企中国金茂债务压力犹在，2022年销售让人担忧

1、中国金茂控股集团有限公司,中国金茂集团

中国金茂，全称是中国金茂控股集团有限公司，是一家港股上市房企，股票代码为HK.00817。不少人好奇，中国金茂是央企还是国企？集团“老板”是谁？如果你对此感兴趣，那下面我们一起来具体了解一下吧。

官网资料显示，中国金茂是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市。中国中化控股有限责任公司是由中国中化集团有限公司与中国化工集团有限公司联合重组而成，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。

财报显示，2020年，中国金茂实现合同销售金额2311亿元，同比增长43.7%；营业收入为601.5亿元，同比增长37.6%。至2020年底，中国金茂净负债率降至73%，现金短债比提升至1.63，剔除预收账款资产负债率小幅上涨至73.4%。

2、大动作背后：央企中国金茂债务压力犹在，2022年销售让人担忧

撰文|杆姐&编辑|雯雯

烈日之下，冰冻三尺的房地产回暖依然乏力。

在一片“雷声滚滚”里，金茂系公司最近动作格外亮眼，以至于吸引了杠杆地产的注意。

起先是6月10日，中国金茂公告称，拟以协议安排方式私有化中国宏泰发展，交易作价约25.65亿港元。

接着6月17日，金茂服务公告，旗下全资子公司以4.5亿元收购首置物业服务公司100%股权。

然后6月22日，中国金茂公告，其间接全资附属公司，拟向首开股份及北京志茂房地产开发提供合计不超21.67亿元诚意金借款，按年利率5.3%计息。

短短半个月内，又是收购又是借别人钱。金茂，这是有多壕？

1、2021年并不轻松

堂堂央企，中国金茂确实有壕的资本。作为中化集团旗下的城市运营领域平台企业，中国金茂融资渠道多元、成本也低。

就在今天（6月24日），中国金茂还发布了2022年度第二期中期票据募集说明书，拟采取集中簿记建档的方式，发行8亿元中期票据，为期3年。

中国金茂称，募集资金中的4.8亿元计划用于偿还有息债务，待偿还债务融资机构为永赢租赁，金额4.9亿元，利率6.05%，到期日2024年12月16日。

剩余3.2亿元用于补充流动资金。

从2021年末的数据来看，中国金茂虽然称不上很壕，但确实不太缺钱。当期现金及现金等价物310.51亿元，同比2020年末降了100来亿元，但能够覆盖2021年末250.81亿元的短期借款。

长期借款来看，中国金茂的压力其实在增大，从2020年末的698.73亿元增加到2021年末的819.47亿元，涨了100多亿元。

负债总额中国金茂2021年末为3052.09亿元，同比增加192.8亿元。以至于2021年中国金茂的资产负债率比2020年末略有上升，为74.08%。

综上，无论是资产负债率指标，还是净负债数据，截至2021年末其实中国金茂是上升的。杠杆地产认为，2021年的中国金茂并不轻松。

实际中国金茂2021年确实在卖资产。

比如2021年11月，拟2.14亿元转让武汉煜茂置业50%股权；24.28亿转让青岛方嘉置业90%股权等。

2、破发背后，金茂服务吸金有限

2022年，金茂画风有变，开始出手收购。一方面央企背景优势让其有更大空间去捡漏；另一方面今年的金茂还发生了一件大事：金茂服务上市，其融资渠道继续拓宽。

2022年3月，金茂服务登陆港交所，但遗憾的是开盘表现惨淡。尽管有5大基石投资者加持，且认购比例占融资总额近80%，但金茂服务仍然破发，而且跌得有点猛。

公开报道显示，金茂服务开盘价7.4港元，最高跌幅超过30%。3个多月过去，截至2022年6月24日收盘，杠杆地产发现其还没有恢复到发行价。每股4.96港元，总市值44.85。

低迷的价格和房地产大行情有关，和金茂服务自身基本面也有关。

对比目前已有的上市物企来看，金茂物业的短板比较明显：规模较小，营收增速似乎也偏低。

2018-2021年，金茂服务营收分别为：5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，15.16亿元，其中前三年的复合年增长率28.2%。据中物研协的统计数据显示，2020年上市物企营业收入均值和增速均值分别为30亿元、38.6%。

2021年金茂服务营收增速有所改善，达到60.5%，为15.16亿元。此次收购了首置物业后其体量会有更大提高。

首置物业此前由首创置业100%持股，2021年11月29日底价4.5亿元被挂牌转让。截至2021年末合约建筑面积约为711万平米，其中在管建筑面积约为280万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米。

营收方面公开的有2020年数据，显示首置物业当年营收7242.83万元，净利润1296.85万元。不过2019、2018年其净利润都是负数，分别为-972.4万元、-462.2万元。

由此来看，金茂服务接盘首置物业后体量更大是必然的，对母公司依赖也会更低。但净利润方面走势会如何目前还有悬念。前几年的金茂服务毛利率和净利率水平大都不及上市物企均值，希望能借此有所改善，从而让股价有所支撑。

退一步来看，有总比没有好，相比那些在港交所徘徊数次仍悬而未决的物企们，金茂服务能上市已然够幸福，中国金茂不亏。

3、让人担忧的销售端

让人担忧的还是销售端。

中国金茂最新发布的5月销售数据显示，2022年前5个月，其累计签约销售金额508.96亿元，销售建筑面积约260万平米。

2021年同期上述两数据分别为1101.5亿元、660.90万平米。2022年这两个数据同比分别下滑53.80%、60.7%。

此前中指院数据显示，2022年前5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%，中国金茂的下滑幅度要高于平均。销售面积就更不用说了，下滑更厉害。

另外杠杆地产统计发现，单月来看，中国金茂2022年的销售额、销售面积数据同比下滑幅度似乎并未放缓，而是在波动中维持高位。

2022年1月，100亿元、57.9万平米，同比分别下滑50.2%、59.1%；

2022年2月，70亿元、37.7万平米，同比分别下滑65.3%、67.5%；

2022年3月，146.6亿元、64.5万平米，同比分别下滑34.8%、44.2%；

2022年4月，102.36亿元、60.5万平米，同比分别下滑42.6%、64.1%；

2022年5月，90亿元、39.4万平米，同比分别下滑61.4%、67%。

此前的业绩会上，中国金茂曾提出2021年2500亿，2022年3000亿的签约目标，今年前5月其累计销售额大概509亿元，不容易。

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