海南省某楼盘摄影：邓攀如果一切都只是开始，那么没有人猜到结局/文 | 郭亦非 编辑 | 刘利平 来源 | 棱镜（ID：lengjing_qqfinance）4月22日晚上9点刚过，在云南西双版纳一家房企负责楼盘销售的赵亮，开始陆续接到十几个海南同行的电话，来电的目的只有一个——询问销售岗位是否缺人。
当晚20点53分，一则《关于进一步稳定房地产市场的通知》出现在海南省住建厅官网，核心是实施“全域限购”一场争分夺秒的抢房竞赛就此打响，销售们催促着购房者在当晚24点之前打款，以确保仍有购房资格不过，事后来看，这三小时近乎疯狂的努力只是徒劳。
24点刚过，一张白字黑底的“全剧终”配图在海南房产销售职员的朋友圈中刷屏，图称“再见了海南房地产我猜到了开头，却猜不中结局”第二天之后，大批销售中介已决心离开海南，前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金，抑或就此转行返回老家。
4月22日全域限购令的出台，对海南销售中介是“灭顶之灾”而仅仅在此11天前，中央政府在海南建省办经济特区30周年之际，发布支持海南全岛建设自由港等一揽子利好政策，还让他们欣喜若狂随着全岛“史上最严限购令”的出台，海南房地产市场持续两年多的火热陷入瞬间停滞，陷入群体性迷茫。
对于一线销售的影响只是这场迷局的冰山一角，押注自贸区概念的炒房客、囤粮已久的开发商、依赖土地财政的地方政府等等市场主体的影响仍待时间来显现如果一切都只是开始，那么没有人猜到结局惊慌一夜“你们来晚了，房子刚刚卖。
”4月22日晚21点56分，三亚的销售中介告诉刘晨当晚20点53分出台的海南全域限购政策规定，海口、三亚、琼海区域购房，不仅非海南户籍家庭购房，须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明，而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让。
21点30分，中介给刘晨的妈妈打来电话称，外地户籍购房者只要24点前先交10万元定金，就还有资格买房中介信誓旦旦地承诺，交完钱立刻就能签合同，然后办理网签，交剩余尾款，五一之前就能过户不过，至于后续如何办理房产证，中介并未透露操作细节。
对于这套位于三亚湾的二手房，刘晨一家人早在2016年就已开始关注，只是并未下手50多平米的房子虽然靠海，但没有天然气，2016年10月份的价格才80余万元，如今已一路飙涨至163万元在全国一二线城市疯涨的2016年，房价连跌5年的海南打响去库存战役，从此一发不可收拾。
海南住建厅2017年7月公布的数据显示，商品住宅库存从2015年底的45个月陡降至2017年6月底的11个月彼时，海南住建厅厅长霍巨燃称：“去库存已不再是海南房地产市场调控的主要任务，下一步的重点是控制量价异常波动。
”此后未再公布库存数据根据海南统计局数据显示，2017年全省商品房成交额同比上涨82%，达到2713亿元此刻，在严厉限购政策出台的当夜，是否要追涨买房，刘晨一家人的意见并不统一刘晨告诉腾讯《棱镜》，她害怕再次成为“接盘侠”。
2017年初她刚在北京买下一套商住房，没成想刚拿到房产证就赶上商住房限购政策出台，亏了不少五年的资金成本，以及房产税的若隐若现也让她犹豫不决不过，刘晨的妈妈却很坚定看起来，她思考得更为长远——“海南未来会成为下一个香港、澳门、台湾，没有房子可能你就去不了，享受不到优惠政策。
投资价值倒是其次，关键先占个资格”热衷于房产投资的刘晨妈妈，2017年还飞去云南腾冲买了套房子，“那里房子不仅不限购，价格也蛮合适，只有7000元左右，腾冲就是未来的三亚”此前她还计划和朋友组团去泰国买房，最终被女儿拦下才作罢。
但这一次，全家讨论了20分钟后，刘晨被说服了就在她们询问销售中介如何交付定金时，电话那头传来消息——烫手的房子刚刚售出，成交价从163万元涨到了168万元当时看上去，刘晨失去了上车的机会，但反转的剧情随即而至。
“期望越大，失望越大，满心欢喜地买到房了，后来可能就才发现被骗了”彼时，海口一家房产中介门店店长张迪告诉腾讯《棱镜》，他注意到了那则限购令文末的表述——“本通知自发布之时起施行”当晚政策出台之后，张迪并没有向大多数中介一样，给客户狂打电话催促交款，“我一个大连客户22号白天刚飞到海口买房子，晚上9点，我给他发了一条信息‘您已经没有资格买了，可以回大连了。
’”交订金、补交首付、补缴个税或社保、假结婚、司法竞拍……种种这些门道，都被24日海南住建厅出台的全域限购补充实施细则堵上《海南日报》当天的报道称，海南省住建厅相关负责人强调，“坚决防范各种钻政策漏洞或投机倒把等违法违规行为”。
地产商的集体迷茫“现在去隐瞒，闭口不谈限购政策对开发商的影响是不现实的，毕竟客户量减少了太多”4月27日，坐在自家冷冷清清的售楼大厅，一家三亚区域TOP10开发商项目负责人向腾讯《棱镜》表示海南的购房主力人群一直以岛外客户为主。
链家的数据显示，2017年上半年岛外客户购房占比高达88%，其中尤以京津冀和东三省的购房者最多，合计买走了超一半房产该负责人告诉腾讯《棱镜》，在和圈里的同行聊了之后，如今大家的共识就是海南大多数项目都面临调整，根据自家土地储备量、资金实力、综合实力，对销售业绩、开发节奏、员工规模进行调整，“政策对各家房企的影响不存在差异性，大的品牌房企还好，小企业没有现金流很难去运转，可能会扛不住。
”不过，摆在眼前最大的问题在于，对于那些政策出台前夕，刚刚交完定金、但尚未支付七成首付比例的客户该怎么办？该位负责人在向集团汇报工作的同时，也在尝试与地方政府进行沟通“我试探性询问是否有调整的空间，但政府没有正面表态，只是说按照现有政策执行。
现在还在等待集团那边的解决方案，肯定要给客户一个说法”2018年初，家在上海的林雯取出了自己理财产品中15余万元现金，和两个同事合伙跟风买了海南文昌一套50多平米的房子，四个月房价涨了30%尽管她们明知开发商因拖欠工程款，所售的300多套房源被法院查封，但利益驱使下，她们还是相信开发商的承诺——6月底之前办理网签。
如今赶上此次严厉的限购政策，林雯三人又没有海南购房资格，现在每天仍在焦急地等待开发商的解决方案腾讯《棱镜》获悉，上述悬而未决的网签难题并非孤例，海南多个在售项目均存在此类情况，三亚区域某家知名房企就有近30亿元的销售额悬而未决，而其2017年该盘销售额超百亿元。
不止于融创，包括恒大、万科、碧桂园、鲁能等多家房企均在海南全岛重仓布局其中，融创在海南区域布局了16个项目，2017年其海南区域公司销售业绩达到127亿元，跻身海南房企销售规模前五名2017年财报显示，恒大在海南区域的16个项目土地原值达到161亿元，土地总面积达1709万平方米。
碧桂园18个海南项目可售建筑面积为512万平方米不过，由于限购中并未包括商铺，这也备受炒房客青睐4月27日上午，三亚万科湖畔公园的最后一套中小户型商铺也被抢走腾讯《棱镜》了解到，万科4月初推出了不到50套商铺，仅在22号政策出台之后就卖出去近40套，总价在400万以上，唯独一处底层超700平方米的商铺尚未售出。
4月27日上午，三亚万科湖畔公园售楼部的停车场已停满，该处的商铺受到炒房客追捧因为此次政策中所指的限购住房，包括商品住宅、产权式酒店客房、保障性住房，但并不包含商铺来源：棱镜一位三亚品牌房企的营销总监告诉腾讯《棱镜》，政府对企业的每个项目都有定额发放可售的房源量，比如每个月批个两三万平方米，就是为了控制销售速度，现在整个三亚新房市场几乎处于无房可售的状态。
抓住那唯一的救命稻草“完蛋了”4月22日晚，仔细读完海南全域限购政策后，家在石家庄的大学教师唐诗觉得天旋地转，彻底懵了“我和丈夫都是独生子女，刚刚最终下定决心，现在心情真是大起大落”唐诗告诉腾讯《棱镜》。
本来，为了女儿不再受雾霾危害，以及寻找更好的工作机会，唐诗花了几个月时间说服了丈夫和四位老人，准备举家迁至海口，她甚至已经向海口一些单位投了简历，并估算把石家庄的房子卖出之后能在海口买多大的房子猝不及防的限购政策让唐诗重新思考是否搬迁，“只有买了自己的房，我才叫有一个家。
我们一家人长期不能总漂着呀交24个月社保才能买，我不能天天看房价吧”如今，唐诗唯一的希望就在于政策中的一句话——“关于引进人才的住房政策由省政府另行制定”这也是很多开发商及销售中介期待抓住的救命稻草时至今日，引进人才政策并未出炉。
与此同时，高压监管态势依旧持续腾讯《棱镜》获悉，4月27日，海口市房管局下发通知，所有房企（中介）销售人员不得借建省办特区30周年大会宣布中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，逐步建设自由贸易港这个决定之机炒作房地产，禁止坐地起价，禁止随意解读相关评论、社论、文件，一经发现，将采取严厉的行政管理措施作出处理，涉嫌违法的报公安机会第一时间介入严厉查处。
海口市房管局下发的文件，意在严厉打击违法违规行为当腾讯《棱镜》近日走访三亚等地多个售楼项目时，销售中介表现出了极大的警惕性，“你不是政府部门的吧？”此前，海口龙华区观澜湖观园项目连夜违规开盘被罚款150万元。
对于海南房地产市场，张迪显得很悲观，后续如果没有政策支撑，不知道哪天会崩盘，害怕重蹈2010年房地产泡沫覆辙2010年，海南国际旅游岛建设规划获国务院批准，大批炒房客蜂拥而至，房价随即疯涨，直至2013年泡沫破裂，海南楼市跌进连续4年的低谷期，直至2016年底开始回温。
张迪告诉门店里的销售们：“能不能撑过今年，全凭自己本事，过了今年，明年行业80%人就撤了，你就好做了饼就那么大，吃的人又多，只能把别人挤走了，你再慢慢吃饼”不过，在琼海做房产销售的黄玮等不到年底了2017年，自己所在项目接连赶上“停建审批100㎡以下住宅”等政策调控，一整年只有60多套可售房源，这还需要全国70多个销售去挣。
“基本工资就三四千块钱，去年就是吃老本，玩一年就够了，不想再耽误了”入行不久的黄玮告诉腾讯《棱镜》，他决定去云南去闯闯意外的“赢家”从三亚市区驱车20余公里，一路向东，满眼荒凉，223国道猛地转至822县道，一片建设中的别墅区赫然出现在视野前，这里便是融创中国（
http://01918.HK）的海棠湾项目规划总占地约3800亩，其中包括约880亩的别墅区“限购之后，可能只有我们这人多，每天都有100多组客户来看房，客户量很大，上午下午晚上各一波，因为只有我们这里有房。
”该项目的一位置业顾问告诉腾讯《棱镜》她介绍称，公司在限购第二天紧急推出了100多套别墅，现在已经卖了90多套，还剩下10多套4月27日，腾讯《棱镜》在售楼部看到，尽管该别墅项目总价高达900万元至4000万元等，但前来看房的客户一波一波赶来，现场保安称“昨天客户停了200多辆车”。
之所以如此火爆，除了项目本身之外，更重要的原因在于不需要购房资质
海南全域限购令出台后，三亚融创海棠湾别墅项目受到追捧 来源：棱镜腾讯《棱镜》现场看到了海棠湾项目的房屋租赁合同及补充协议，合同上写明：客户与开发商签订的租赁合同为20年，客户需一次性缴纳七成总房款补充协议里则显示20年到期后，如果达不到可售条件，可以续租20年而不用再交租金，合计租赁年限为50年；若达到办理产权证条件，则补缴剩余三成总房款。
2017年5月，三亚出台的调控政策内容包括，产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用该名置业顾问表示，融创2014年拿地的时候全部是可售的，后来赶上这个政策，目前海棠湾项目一期三块地总面积达到5万多平米，其中30%可售可办证的合计179套，剩下的全部要自持出租。
“开发商也会和政府沟通，如果能办产权证，就按照客户签合同的顺序来办理但我们不能保证能办下来产权证”置业顾问告诉腾讯《棱镜》，除了没有产权证，别的都一样，还省了契税等，大多数客户都能接受这个条件截至发稿，融创中国并未回复腾讯《棱镜》的问询。
值班编辑：张弘一审校：耿黎明
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