三亚位于海南岛南部，是中国最南端的热带滨海旅游城市，年平均气温24.6摄氏度，全年常夏无冬气候温润在世界范围，与夏威夷、马尔代夫、巴厘岛等度假胜地同属于北纬18°，是国内最适合居住的城市之一三亚地产的属性：。
1、资源的不可复制，全中国唯一全境处于北纬18°以南的城市，空气质量排在世界顶级行列，气候条件得天独厚，适合心血管、呼吸道疾病患者长期居住，是全国闻名的长寿之乡2、土地的不可再生性，三亚虽为地级市，但城市面积小，三面环海的地理特征导致可开发土地少，加上近几年土地供应量紧缩和开发节奏的调整，存量房市场已近谷底。
3、流通性好，面对全国性购房需求和度假养生需求的持续增长，三亚地产兼顾自住和投资双属性，作为海南自贸港先导区，封关运作之后，商品房将作为离岸商品在国际范围实现流通。
海南自贸港分布图
海南岛气候分布图三亚市，简称崖，古称崖州，别称鹿城，又有“东方夏威夷”的美称，东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海2014年1月25日，国务院正式批复同意海南省调整三亚市部分行政区划，同意撤销三亚市海棠湾镇、吉阳镇、凤凰镇、天涯镇、育才镇、崖城镇，设立三亚市海棠区、吉阳区、天涯区和崖州区。
由图可见，三亚三面环海，自西向东依次是三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾城市开发进程也依照了自西向东、自海向山的顺序所以，三亚最早的房地产开发起始于天涯区和三亚湾，开发较早，居民结构参差不齐；开发时间长带来的好处是基础配套的成熟，城市的政、商、医、学大多聚集于此，相当于三亚的老城区，在售楼盘存量少且价格偏高，在此不作对比参考。
三亚市行政划分
三亚重点区域位置吉阳区，从地理位置上看，属于城市之心，由于开发晚、地域宽，现在正处于早期开发到重新定位的过渡期交通方面由三亚最宽最长的城市主干道迎宾路、凤凰路、榆亚路以及环岛高速贯穿而过，区域内设有三亚高铁站、亚龙湾动车站。
购物方面有大小商超无数，新建的免税店也坐落于此，区域内还覆盖了东岸、吉阳湿地公园以及临春岭公园、鹿回头公园等城市绿肺，满足市民的休闲需要随着国家对海南自贸港建设的重视不断加重，重要扶持政策的前后落地，三亚总部经济圈的建设也正紧锣密鼓的开展。
（拓展阅读）三亚总部经济区和中央商务区设立在迎宾路两侧，共设凤凰海岸、月川、东岸、海罗四个单元，总面积约439.23公顷1、凤凰海岸单元核心功能为自由贸易服务、国际邮轮母港及国际游艇港配套服务和文化艺术综合消费等。
2、东岸单元核心功能为总部商务办公、湿地休闲商业等3、月川单元核心功能为国际化滨水文化商业、商务办公和国际人才服务配套等4、海罗单元核心功能为国际人才服务配套和花园总部，近期重点建设国际人才社区、国际医院及国际学校。
吉阳顶替天涯成为三亚新城区的趋势日益明显，在房地产活力和热度方面也远超前者，市场在售楼盘多居于此针对度假和本地刚需群体来说，该区域居住上动静相宜，出行、购物、休闲娱乐都很便利，房价方面，现阶段售价29000-45000元/㎡。
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三亚中央商务区部署海棠湾是三亚最晚开发的湾区，被国务院定位为国家海岸，是唯一一个由国家统一规划打造的世界级度假湾区，湾区整体被划分为南中北三区，南区为多元文化旅游区，规划定位为公共服务、休闲及医疗中心；中区为高端休闲度假区，主要功能包括顶级酒店、国际滨水社区和国际养生社区；北区为综合休闲旅憩区，主要包括主题乐园和综合社区。
因为其国际度假湾区的属性定位，海棠湾在各方面配套上均按照顶级规划来实施建设，区域内一线临海地块聚集了国际上最知名的五星酒店共32家，其中就有亚特兰蒂斯酒店；全国第二家301医院也坐落于此；这里还有亚洲最大的单体免税店
，集购物、餐饮、休闲于一体；教育方面，人大附中也已开学授课。
关于房地产的开发建设，行业内将其划分为三块，即俗称的一线、二线、三线。
一线地块为紧邻海棠湾的部分，在售项目多为产权式酒店性质的亲海别墅，伴有少量公寓，现阶段整体均价为150000元/㎡左右；二线地块为东起海棠北路，西至环岛高速的平原地带，该片区作为海棠湾沿线的纵深区域，地域辽阔、楼盘分布较散，受到政府土地开发政策的限制，新盘供应少，目前在售的有别墅以及办公会展类产品，
价格梯度30000-80000元/㎡不等；海棠湾三线为环岛高速以西，靠山部分，多指南田片区，该区域享受着海棠湾顶级配套的加持，但由于开发较晚，便利度不如其他区域，所以现阶段房价基数低，胜在产品多元化，面积多元化。
海棠湾规划重点！重点！重点！政策解读—— 2017年始，三亚新报建土地限建100㎡以下户型——2018年5月，海南全域限购（见下图）
图解海南限购以上未对崖州区、大东海、三亚湾进行分析，主要是房地产开发已近尾声或存量盘极少，不具备对比参考条件。
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