近年来，房地产股经常发生变化，市场信心正在不断修复。从目前的政策角度来看，宽松的环境带来了行业基本面的稳定。在确定性预期的持续升温中，预计将形成共振效应，推动资本市场进一步复苏。站在目前的时刻，当市场机会明确时，大多数机构表示，他们对2022年房地产行业的配置机会持乐观态度，高质量的房地产企业有长期估值改善的基础。
作者注意到新城控股(601155).SH)年度业绩报告于30日公布。第二天，公司股价在不久的将来继续上涨，逆转形势明朗。自3月16日以来，其股价已反弹50%。
那么，如何看待公司交出的年度成绩单及其在行业的机会呢？
1.多维呈现核心亮点，加速释放增长潜力
经过行业波折的一年，新城控股交出了成绩单。
从整体盈利能力来看，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元同比增长15亿元.64%；报告期内，归属于上市公司股东的净利润为125.98亿元扣除非归母净利润102.45亿元。
同时，公司资产规模达到更高水平。截至报告期末，新城控股总资产达到5342.属于上市公司股东的净资产93亿元.同比增长17亿元.23%。
在房地产行业监管力度不减、行业规模增长放缓的背景下，新城控股表现出较强的经营韧性。笔者认为，公司的增长潜力有望继续释放。我们不妨结合具体的业务情况来讨论：
1）·销售保持稳定，受益政策驱动的复苏可以预期，足够的合同已经签署，待结转区锁定未来收入
在结转制度下，房地产企业的销售为收入和利润增长奠定了基础。结合销售水平，2021年新城控股实现销售额2337.75亿元。在去年房地产企业，特别是头梯队销售压力明显的情况下，新城控股整体保持稳定水平。
目前，随着政策进入宽松阶段，全国许多地方出台了放松房地产市场的政策，预计未来将有助于房地产企业在销售方面的表现，特别是布局优良、产品实力优良的房地产开发商也将有更多的机会领先。
顺延上述逻辑，从公司土地储备布局的角度来看，新城控股拥有丰富优质的土地储备布局，支持公司未来业绩的持续释放。截至2021年底，新城控股总土地储备已达到1.38亿平方米，其中一、二线城市7%，长三角强三四线城市30%；从区域划分来看，长三角占37%，粤港澳大湾区、环渤海、中西部都市圈占63%。
结合过去一年的销售和结算，不难发现公司在江苏和浙江省的比例最大，其中签约金额占47%，结算金额占41%。可以预见，随着公司优秀的区位布局和整个房地产市场的逐步升温，整个房地产市场将获得更强的增长弹性。
在产品实力水平上，随着行业走向股票竞争和消费升级的背景，房地产企业的销售能否表现出色，产品和服务的质量尤为关键。新城控股在这方面表现值得称赞，长期以来，公司加强客户视角，实施以客户为中心的理念，从客户视角审视产品定位和服务标准，产品和服务及时符合社会趋势和客户需求变化，不仅满足市场多层次需求，而且进一步确保分散的稳定性。
一般来说，展望公司的后续业绩，一方面是销售端的持续复苏，推动了未来业绩增长的预期。另一方面，它也是公司股票价值的释放。截至报告期末，公司新城控股已签署3421份合同.88万平米，充分锁定未来营收及利润。
2）·疫情后期商业经营质量升级规模扩大，持续营业收入增加，巩固跨周期发展潜力
新城控股作为坚持住宅 商业双轮驱动战略的标杆房地产企业，在商业运营中的实力也是财务报告不容忽视的亮点。
在过去的一年里，该公司实现了86项商业运营总收入.39亿元，同比增长51%，整体出租率为97.63%的物业租赁和管理毛利率达到72%.64%。
值得一提的是，随着吴越广场的不断扩大，其影响力不断提高，经营不断改善，导致租金收入的增加。去年，吴越广场26个总收入超过1亿元，其中常州武进吴越广场超过2亿元。
在反复疫情的国内环境下，可以说新城控股在商业运营中表现出了很强的抗逆性，这也凸显了其卓越的品牌实力和经营能力。同时，公司也在不断保持商业项目的规模扩张。
财务报告显示，在过去的一年里，公司获得了32个新的吴越广场，共有30个新的吴越广场和30个委托管理在营项目（包括4个在营委托管理项目）。截至2022年3月25日，公司在全国135个城市布局了189个吴越广场，在营开业委托管理130个，在国内外上市公司中排名第一。截至报告期末，吴越广场已开业1248个.平均出租率为38万平方米97.63%。
根据公司规划，2022年，新城控股计划新开吴越广场25座，到2022年底开业总数达到155座，年经营总收入目标为105亿元。
商业经营的良好表现也带来了可持续收入的增加。值得注意的是，自2021年以来，新城控股商业可持续经营收入已完全覆盖当前利息支出。年度报告显示，2021年新城控股商业可持续经营收入明显超过当前利息支出，约139.36%。这充分表明，公司商业生态的成熟正在释放价值。
笔者认为，与物业开发相比，公司在商业运营中获得了可持续的现金流，能够覆盖财务成本，这也表明公司的商业模式实现了有效的正循环，具有更强的抗风险能力和跨周期发展实力。
疫情阴霾终将散去，随后的经济复苏也将给公司的业务运营带来更大的增长潜力，业绩将进一步释放。
2.房地产企业分化加速时代，新城控股如何稳步发展？
近年来，房地产行业面临着深刻的变化，在大浪下，行业模式正在进一步集中在头部。然而，在过去的一年里，也有许多领先的房地产企业陷入困境，这也充分表明，只有规模行动并不是行业长期生存的规则。事实上，随着行业进入下半年，竞争的加剧和外部不确定性的升温，未来将考验房地产企业的经营能力和可持续发展能力。
从经营能力的角度来看，主要在于房地产企业的财务基本面。长期具有良好财务控制能力的企业往往具有穿越周期的能力。
关注新城控股的表现，可以说过去的经营验证了其财务端具有很强的抗风险能力。
去年，新城控股继续保持稳定安全的财务基本面，进入绿档房地产企业。截至2021年底，公司净负债率为48.12%保持在行业低水平。此外，公司排除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.与去年同期相比，95%下降了4%.18个百分点。现金短债比例为1.07倍，如果直接按照货币资金和短期贷款的计算口径，公司现金短债比例为1.92倍。截至报告期末，公司在手现金保持充裕，在手现金余额达到552.26亿元。
面对复杂的外部环境，公司积极巩固财务，一方面，采取积极的营销策略，加快销售，确保足够的销售回报，同时，外商投资谨慎，继续推进项目建设，振兴预售监管账户资金，加快开发贷款和抵押贷款的审批和贷款。公司继续巩固业务运营，保持运营现金流健康稳定。财务报告显示，截至报告期末，公司净经营现金流为219.同比增长5657亿元.18%的经营现金流连续四年为正。
另一方面，公司继续保持顺畅的融资渠道，不断优化财务结构。年内，公司平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。此外，公司还通过提前赎回美元债券、提前兑现中期票据、高管在二级市场购买公司债券等方式，向市场释放了公司稳定经营的信心。
从长期可持续发展能力来看，我们需要关注新城控股的商业模式。今年，政府高层和行业专家都多次提到探索房地产行业的新发展模式。
从作者的角度来看，新城控股住宅 商业双轮驱动的商业模式有效地适应了该行业的新趋势。该公司还表示，它将坚持重要的双轮驱动2.0战略，围绕回报销售、利润增长、优质产品和服务，不断减少占用、增加资本；大力推进资产管理能力建设，利用成熟的物业开发和商业管理经验，引入股权投资者分享收入和风险，帮助公司可持续发展，进一步提高财务安全。
从公司的声明，结合最近的政策支持公开发行REITs从扩张的背景来看，未来新城控股的优质商业运营资产有望受益于资产证券化的进一步振兴，具有向资产管理 运营方向转型的潜力。在此基础上，公司还将开辟商业闭环，形成良性循环，促进规模扩张，实现长期可持续发展。
3、结语
回顾过去一年的房地产行业，可以说是曲折的，在动荡之后，行业回归了理性。目前，对于投资者和房地产企业来说，我们需要更深入地了解该行业的发展趋势。未来，真正能够保持健康发展的房地产企业，必须与稳定的经营能力和优秀的商业模式密不可分。特别是在国家促进经济转型升级的背景下，该行业也将迎来深刻的变化。毫无疑问，新城控股通过不断探索住宅 商业双轮驱动模式，在行业中建立了领先优势。
这一次，公司交出了良好的年度成绩单，进一步验证了公司面对复杂的宏观环境和行业逆风期的可持续经营能力和跨周期增长优势。未来，随着公司房地产开发业务的稳步发展，可持续收入的快速增长和财务基本面的不断巩固，公司的估值修复弹性也将值得期待。
