房贷转贷怎么操作，房贷能不能转（需要将房贷进行转贷吗）

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• 1、房贷转贷怎么操作：房贷能不能转(房子贷款卖掉能转贷吗)
• 2、LPR又双叕降了，需要将房贷进行转贷吗？

1、房贷转贷怎么操作：房贷能不能转(房子贷款卖掉能转贷吗)

最近两个月，铺天盖地的房贷“减息”宣传，感动了很多朋友。

因为今年疫情，各大银行对小微企业都有优惠的政策利率，所以各中介、银行、代理都在宣传，办理按揭贷款(商贷)的朋友要换成按揭贷款。

他们的论据是，房贷利率4.9%起(实际上这两年买房的都便宜5.6%左右甚至6%)，而房贷经营性贷款最低可以做到3.85%的利率。如果房贷转为按揭贷款，会省下不少利息。比如贷款100万，利率3.85%，一年期利率3.85，利率6%，一年期利率6万。这样经营贷款一年利息差不多比房贷少2.15万，20年可以省40多万利息。如果贷款两三百万，再贷款省下的利息就更多了。

1.现在的按揭贷款，都是3年以上的，基本都是中间涉及本金的偿还，或者需要年检。这意味着贷款三五年就要还给银行。但是不管房贷是20年还是30年，一般情况下银行都不会让我提前还贷，这比长期稳定还款要好。

2.现在宣传的20到30年，实际上是通过经营性贷款到期续贷来实现的，但是整个转贷和续贷的过程就没那么容易了。这是一个城商行跟他们备案的流程图，朋友给我看的(感谢我们的朋友)

另外，抵押业务贷款需要经营主体的支持，可能会要求你提供营业执照。虽然有些银行不看重操作的真实性，但你至少应该是那个样子。

另外，需要办理时，不了解房贷审核标准的普通人只能寻求中介机构的帮助。还有额外的中介费(大概1%-3%)。而且后期续贷时，可能会产生中介费。另外，无论是房贷转按揭，还是房贷到期后续贷，都需要结清之前的贷款，才能重新申请房贷。

结清贷款的钱从哪里来？对于大多数普通人来说，这只能在资助机构找到。按照目前的市场标准，预付费大概是一天0.1%。整个再融资过程至少需要10天。期间会发生多少？你可以自己想办法。

3.抵押贷款主要用于企业短期资金周转，政策随时在变。续贷问题在于未知。你不知道自己的资质，不知道自己能办理什么样的房贷。如果找不到续贷的产品，也不会只有十天半月。

一般来说，转按揭贷款更适合有一定抗风险能力的人。要么你可以随时从账户里取钱，要么你就是一个真正的商人。

还是普通人老老实实还房贷吧。

相关问答：

相关问答：中介发的房贷利率转贷靠谱吗？

我有和银行多年打交道的经验，这个问题我比较有发言权：低利率是真实的，但是您是否符合条件或是否值得转换，需要根据您的实际情况和需求来综合判断和决策的！这是一个算术题目，下面由我一一道来：

受今年的疫情影响，国家和银行都纷纷出台支持企业的扶持政策，像深圳市场，很多银行都可以做到年化3.85%的利率，这远低于目前深圳的房贷按揭利率（首套：4.95%，二套5.25%，商业5.78%，前几年普遍更高，使用了公积金的按揭贷除外），但这属于企业经营贷，需要名下有企业或个体户营业执照。这种经营贷利率低于按揭利率的情况，在国内其他大中城市都是很普遍的，每个城市对这类贷款都会有不同的要求（如部分地区或银行对是否实际经营没有要求），所以需要评估你是否符合，如果申请不了市面上最低的，那根据您的实际情况可申请的是多少，这需要咨询了解当地银行政策的人 。

1、您的真实需求是什么？

通过一些宣传资料，您可以了解到，将按揭贷转成经营贷主要有以下好处：

a.降低利率:每年可以降多少？是否能达到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆盖你转换的成本？这和你目前的按揭利率高低有关系，也和你可以申请的最低利率有关系。

b.获得流动资金：因为做经营贷可以贷到房产估值的7成，所以置换后，你可以拿到的资金=房产估值的7成-原欠款，所以是否需要置换，也要看你是否有获得流动资金的需求，拿出的额度是否能满足你的要求，当然也不一定能拿到流动资金，比如你付的是三成首付，刚买房子时间不长，或者房子几年没涨，甚至下跌了的情况。

c.降低还款压力:原来的等额本息可以改为先息后本，之前每月要月供2万，转换后，可能就只需要还1.2万（利率降低了，又只要还息），有些人说等额本息好，有些人说先息后本好，主要是和你的资金是否充裕有关，有些人刚买房一两年，月供压力非常大，如果能将月供降低一半，或者三分之一，生活质量肯定大为改善，但有些人资金很充裕，就不会有这样的需求。

2、置换可能需要哪些成本？

a.提前还款罚息：按揭置换成经营贷，一般是把原银行的欠款提前还清（自己没有这笔资金，可以找担保公司），再抵押到低利息的银行，在深圳，所有银行只要按揭满三年，都会免罚息，有些银行是按未还款金额的1.5%罚息，有些银行是直接罚三个月月供，也有些银行是按三二一法则罚，即未满一年，罚三个月月供，满一年，罚两个月，满两年，罚一个月。也有些小银行，只要月供满半年就免罚息，或者可以沟通减免。你属于哪种情况？需要多少罚息？这个可以明确的算出来。

b.赎楼费用：如果需要找担保公司赎楼，就会产生赎楼费用，深圳市场一般是万6到万8一天，时间一般10-15天，这个费用也很容易算出来。

c.融资服务费：融资中介的服务佣金，在深圳市场，一般是融资金额的1%-2%，具体和金额大小和客户资质情况以及融资要求有关，当然如果你不通过融资中介办理也可以，就像你买房不通过中介一样，是否需要融资中介的服务，你可以根据自己的需要选择。

1、名下没有公司或个体户营业执照，怎么办？

有些银行可以接受直系亲属的公司，也有些可接受第三方抵押，也有极少部分银行可以接受刚过户的公司，除了以上办法，还可以选择不需要公司或个体户营业执照的方案-做抵押消费贷，不过额度会有限制，利息也没法做到非常低，所以选择的人不多。

2、经营贷到期了怎么办？

a.是否可以续签？

大家都知道，经营贷的时间基本都是5年以内，主流的是3年和5年，到期了一般都是可以续签合同的，毕竟银行之间竞争非常激烈，但前提是你之前的还款状态需要是正常的，征信不要出现严重逾期或增加大量其它债务。到期后，有些银行只要续签合同就可以，有些银行会需要将本金还进去，再走一次审批流程，这种需要还本金的，市场上俗称“过桥”，找担保公司“过桥”，一般是万8到千1一天，一般3-5天就可以。

b.续签后的利率是多少？

有些银行是可以在上一个合同中约定和之前执行同样利率的，如果当时利率更低，就可以以当时的利率执行。有些银行是要看3年或5年后市场的情况，根据当时银行政策利率执行的，从长期趋势来看，未来的利率也会非常优惠，因为国家和银行未来大力企业支持的政策是不会变的。

c.是否有超长年限的？

深圳市场上也有超长年限的经营贷，有授信10年和20年的，但这类一般只能做等额本息，利率也难做到市场最低，所以实际选择的人比较少，同时，银行每年都会做贷后审查。

总结：银行按揭贷是否需要转换成低利息的企业经营贷，是要根据您的实际情况和需求综合判断和决策的，全国每个城市的贷款利率、经营贷条件、贷款流程等都会有所区别，上面分享中引用的一些数据和市场情况都是引用深圳地区的，仅供参考，请咨询当地银行的政策后再做决策，希望以上的分享对大家有所帮助。

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2、LPR又双叕降了，需要将房贷进行转贷吗？

那么，此时真的需要急着将房贷进行转贷吗？我们先看下朋友圈的广告是怎么样的：

假设，房贷金额为100万，利率为5.88%，期限30年，图中给出了5种转贷方式，其中前四种是平转（100万-100万），最后一种是高转（100万-150万）。我们先来看图片中红框标示出来的数据变化-总利息的变化，不管是哪种转贷方式，利息总额都是下降的，而且是大幅下降。这也是朋友圈的主要营销方式。

试问一下，我们当初选择按揭买房而不是全款买房的主要原因是什么？我想大多数人的回答应该是一下子没有那么多钱，选择分期付款的方式既可以拥有自己的房产，也能缓解大额支出的压力（当然不排除很多人买房杠杆撬得太高，每个月的月供压力还是很大），所以在此前提下，我们来看另外一组数据：

还是同样的图片，我们看总现金流变化那一栏，因为转贷后还款方式或还款期限抑或操作过程中的其他期间费用的影响，我们需要支出的现金流并没有减少，不管是哪一种转贷方式下，我们支出的现金流都有不同程度的增加。那么请问，这是不是又有点违背我们转贷的初衷了呢？

我们再看一下图片最下方的风险提示，因为这些低利率的银行抵押产品是用来服务小微企业的，所以需要有经营背景，在贷款期限上也无法真正实现按揭房那样的长期贷款，中间会涉及到续贷，所以就可能会出现以下几类风险：

1、重新核查经营和征信：在续贷（一年后或三年后，按图片中举例来看）时，银行会重新核查申请人的经营状况，也会核实借款人的征信情况，如果都无问题，基本可成功续贷；

2、利率重新定价：这一点很多人会忽视，甚至银行客户经理在办理此项业务时也不会主动提及，在续贷的时候，利率还是不是首次的贷款利率，这其实是不确定的，假设三年后经营和征信经核查后都无问题，但是三年后的利率水平怎么样，这是一个不确定性的事情，可高也可低；

3、到期大额本金的归还：除了图片中的转贷1，其他四种在授信期限到期后，都面临着大额本金归还的问题，授信期限结束后，真的可以一下子拿出那么一大笔钱吗？这个问题也是需要提前考虑的。

上面的论述，都是从不建议转贷的角度来进行说明的，不过落实到每个个体身上，还是见仁见智，具体如何选择，还是交给大家自己。本文只是从另外一个角度让大家充分认识到转贷这件事情。

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