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1、贷款买房选择等额本息和等额本金哪个更好？提前还款是否合适？
现在提起结婚，买房子成为很重要的一个环节，一套房子确实难倒了不少人。许多年轻人因此掏空了家庭六个钱包并且背上了几十年的贷款。说道我国买房的按揭贷款，一般是等额本息与等额本金两种还款方式，那么哪一种方式更适合你呢？如果以后有钱了，想提前把贷款还了到底合不合适呢？
我们都知道银行按揭贷款选择等额本息的还款方式要比等额本金高出不少利息，那为什么有的人不选择利息较少的等额本金方式来还款呢？大家得弄清楚这两者的差别。
等额本息：等额本息是指在贷款期限里面，每个月还款的数额是一样的，本金的比例在每月还款的比例当中越来越大，利息占比逐渐减小。
举一个例子，假如你在某城市贷款100万期限30年去购买一套房子，以等额本息的方式还款。按照目前最新的房贷平均利率5.68%来计算，30年本息一共要还2084881元，其中利息1084881元，每月应还贷款本息5791.34元。
等额本金：顾名思义，就是在贷款期限内，将你的贷款金额平分到每月，每月偿还本金相同，月供是每月偿还本金与剩余未还本金当月产生利息之和。该方式特点就是每期未还本金越来越少，每期的利息也就越来越少，但是前期还款压力较大。
还是按照贷款100万，30年为例，采用等额本金的话，30年一共要还本息约1854367元，其中利息854367元，要比等额本息的利息少23万多。但是前期还款压力比较大，第一个月要还约7511元，到第132个月后还款金额才比等额本息少。
等额本金方式的前期压力比较大，可能会出现断供的情况，所以有的人选择了等额本息，因为当下承担不起太多费用宁愿多付一些利息，大不了以后有钱了提前还款嘛。
那么提前还贷合适吗？
如果短期内没有用钱计划且理财能力不足的话，大家还是可以选择提前还贷。目前全国平均房贷利率为5.68%，理论上，只要大家的投资回报超过了这个数值，不提前还房贷用来投资是赚的。但是想投资超过5.68%的回报利率并不是很容易，对于一些理财能力不是很强的人来说比较难达到。
此外，提前还贷有几点大家需要注意一下，申请提前还贷的话，有部分银行要求大家最少需要贷款一年后才能申请，或者需要大家缴纳一部分的违约金，这个也好理解，毕竟银行也是需要赚钱的。
等额本息与等额本金，虽然只有一字之差，但不只差在利息上，还有月供的压力大小。不过，利息是大家买房时考虑较多的因素，不少人忽视了等额本金还款的前期还款压力。不管是等额本金还是等额本息，只有真正适合自己实际情况的还款方式才是最好的。
2、等额本金提前还款划算吗：等额本金提前还款吃亏(等额本金其实不划算)
等额提前还本付息。
假设我们在银行取出20万的房贷，10年，利率是4.9%，那么月息是4。我们采用等额本息还贷，算下来每月还款额约为2111元。
第一个月：
利息：20万* 4 =800，我们的还款本金是：2111-800=1311。
第二个月：
利息：(200000-1311)*4=795。此时我们的还款本金为：2111-795=1316
第三个月：
利息：(200000-1311-1316)*4=789。此时，我们的还款本金为：2111-789=1322
从计算中可以看出，在还款金额相同的情况下，在贷款前期，我们支付的本金相对较少，利息占了很大一部分，而在贷款后期，我们支付的本金在增加，利息在减少。
所以如果选择等额本息，还款期过半，就已经还清了大部分利息。这个时候我们提前还款并不划算。一次性还清和分期还清差不多，提前还款没有意义。
六种情况不适合提前还贷。
1.公积金贷款
因为公积金购房政策本身具有一定的福利性，所以同期贷款利率一般会比商业贷款利率低很多。所以，你还不如把要用来提前还贷的钱定期存银行。长期来看，你得到的存款利息不仅可以抵消公积金贷款的利息，还可以有额外的收入。这样，不提前还贷更划算。
2.贷款银行违约金太高。
很多银行在签订贷款合同时，为了保护自身利益，会专门设置“提前还贷”的违约条款。目前贷款银行一般采取两种形式收取违约金。一种是按照提前还款时未偿余额的百分比计算；二是收几个月的利息。
所以，如果提前还款所需的违约金高于正常还款的利息，就完全没有提前还款的必要。
3.等额本息已进入中期还款期。
目前商业贷款中最常见的方法是等额本息还款法，即借款人每月等额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，逐月结清。
使用等额本息还款法，由于每月还款额相等，在贷款初期，剔除每月结清的利息后，少还贷款本金；贷款后期，由于贷款本金的不断减少，每月还款额中的贷款利息也随之减少，每月偿还的贷款本金更多。所以，贷款到了还款中期，借款人已经还了大部分利息，一期还的贷款总额和分期还的差不多。这个时候提前还贷的意义就不大了。
4.等额本金还款期已过1/3。
像等额本息还款一样常见的，还有平均资本偿还法。顾名思义，要求借款人在还款期限内等额偿还贷款本金，同时还清当期未还本金产生的利息。
这样随着本金的不断归还，后期未还本金的利息会越来越少，每月还款额也会逐渐减少。所以当还款期超过三分之一的时候，你已经还了将近一半的利息。后期月供构成中更多的是本金。利息对贷款总额影响不大，不必急于提前还款。
5.投资收益超过贷款利率
如果借款人有较好的投资理财渠道，如购买基金、外汇等理财产品，资金运作能力相对较强，可以获得较高的投资回报，使资金产生的收益高于提前还款节省的利息，那么从发挥流动性效用的角度来看，这些消费者没有必要将资金用于提前还款
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