三条红线指的是什么，生态环境保护三条红线指的是什么（“三道红线”是如何影响房地产市场的）

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• 1、三条红线指的是什么，分为以下三个具体内容
• 2、“三道红线”是如何影响房地产市场的

1、三条红线指的是什么，分为以下三个具体内容

三条红线是指央行、住房和住房和城乡建设部将于2021年1月1日起限制开发商融资的政策。具体来说：

1.预收资产负债率不得超过70%；

二、净容负债率不得超过100%；

三、现金短债比例不小于一。

以上是三条红线所指的相关内容。

1.如果三条红线全部击中，房地产开发商的有息负债将无法再增加；

2.踩两个，有息负债年增长率不得超过5%；

3.踩一个，增长率不超过10%，一个不超过15%。

也就是说，三条全中话，没法融资只能等待资金短缺倒闭，中两条还可以暂时存活，中一条还可以再次融资，可是即使三条也不中，融资规模也只能在15%之内。这意味着房地产开发商可能需要通过减价来提高市场销售，并在短时间内填补现金，即资本负债率不强，二线城市有大量业务。这也可能刺激一些房地产企业出售股权或脱离非核心业务(如物业管理服务)。从长远来看，这也可能驱使房地产开发商在办公楼和零售等非住宅房地产上投入大量资源。

1、防范房地产融资带来的金融风险：国内房地产企业发生了许多违约事件，包括国内顶级房地产企业或上市房地产企业。随着房地产金融属性的逐步增加，房地产行业的融资风险逐渐被监管机构列入议程。因此，从融资和债务的角度来看，有必要有效地控制房地产市场的金融风险；

2、间接有效地控制房地产价格：房价控制是监管层面更加关注的一个方面。在土地价格上限、购买限制等政策中，这些政策本身有一定的效果，但从房地产企业自身的杠杆作用是根本。新的房地产融资法规要求房地产企业从自身开始，加强周转能力，控制成本，加快发展、销售和资本回收，促进房价稳定；

3、促进房地产业转型:加强服务性房地产融资规定，对传统房地产企业提出更高要求。未来，传统的征地建设和销售模式将继续减少对房地产企业的贡献。房地产、商业、工业等模式将有更大的发展空间，提供长期现金流。

本文主要写三条红线指的是什么相关知识点，内容仅供参考。

2、“三道红线”是如何影响房地产市场的

编辑 | 付付

责编 | 陈德辉

市场 | 大胡子修睿

图文原创于：唐山世联行

首先在您读文章前，我们先达成一个共识：房地产开发本身就是负债前行。

开发商的“债”是怎么来的——拿地。

房地产开发商的债，从拿地那天就开始了。

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开发商拍地，拿地之后办理土地证，一切顺利的话一个月时间就能办理下来。然后项目公司开始准备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房销售许可证》。

我们以唐山举例，从拿地到拿预售证，正常项目乐观估计，一般需要6-8个月，通常这段时间是需要开发商的自有资金来投入的。

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在项目办理完《建设工程许可证》，也就是大家说的“开工证”，开发商就可以着手准备抵押在建工程，取得银行的“开发贷”。“开发贷”的资金使用成本大约是8%，贷款期限通常为三年，这也是开发商能找到的最便宜的钱。

这时候就可以用已取得开工证的项目1向银行贷款，然后把新拿地项目2刚取得的土地证抵押给项目1。银行向项目1放款，项目1再把这个款倒给新项目2。

只要转得快，一笔资金一年可以使用两次以上。

最为知名的就是碧桂园的“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转），后来甚至提高到了“不可能完成”的“345”。

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还有一些开发商，没有那么多项目，它们通常会找“信托”的金融机构找钱。

开发商在拿到土地证之后，会把土地抵押给信托公司，通常会获得土地价值60%左右的评估额度，获取信托公司提供的流动资金。

信托公司为了规避风险，就一般会占有项目公司51%股份来控制这家公司。这就是常见的“明股实债”。信托明为项目公司的股东，实际上是债权。信托的资金成本，一般是10-12%。等到取得开工证，办理完“开发贷”，再把信托的资金替换掉。一般情况下，信托借款周期不超过一年。

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其实，开发商还有更激进的操作方法——在土地出让金筹措上，就动用极大的杠杆。

“私募基金”，这类机构国家监管相对宽松。

比较激进的开发商在拿地时，会通过私募基金配资，开发商自有资金准备30%-40%，配资60%-70%。资金就可以备齐了。

开发商此时还没有拿到土地使用权，为了规避风险也是“明股实债”，开发商把部分股权让渡给私募基金。资金成本通常在16-18%。唐山某高端项目当年拿地的钱，就是这种玩法，据了解当时的资金成本比这个“通常”还高。

为了避免杠杆过大，一般用了私募基金就不能再使用信托了。

大家可以算一算，仅仅是撬动土地的资金杠杆是多少倍？

市场高涨的时候，销售回款顺利，就可以偿还负债，还能有利润空间。

所以开发商要赚钱，赚更多的钱的模式就是“高周转+铺规模”。

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拿更多的地，是这个模式的基础。所以大家能看到很多房企疯狂拍地，高溢价拿地，这也导致房企的利润空间从过去的15-20%，压缩到12%，再到10%，再到8%，再到更低。有的房企甚至为了这个模式，根本不算账，贯彻一句话：拿都中咧！

债是怎么来的，大体已经给大家说明白了。

接下来说说三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

三道红线计算公式：

剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）

净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益

现金短债比=货币资金/短期有息债务

三条红线全中：有息负债无法再提升，无法再融资，只能等待资金或者因资金短缺而倒闭。

踩中两条：有息负债规模年增长速度不能超过5%，也就是说还能融资，还能活着，但是规模发展将会受限。

踩中一条：有息负债增长速度不能超过10%，一条不踩，有息负债增长速度也不得超过15%。

但是从上文我们能知道房地产是一个“高周转+铺规模”的模式，这个模式下就是更高的发展规模，更高的负债增加。

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负债被控制了，但是开发商对钱的需求还在，所以各个开发商就需要通过降价来提升市场销售，增加回款速度来填补自身对现金的需求。

但是这个时候问题也随之而来，资金需求量是巨大的。但是在开发商降价开始后，一方面有回款要求的压力，另一方面也有利润考核的压力。在多频次降价过程中，客户不买账了，众所周知，客户是“买涨不买降”的。从这点也能看出来，客户对于房子，更多的是视作一种“理财产品”。并不是如萝卜白菜一样的生活消费品。

开发商为了自身现金流，“去红线”，降价求回款。客户为了自己不浪费钱，观望，购房积极性下降。开发商再降价，客户继续观望，如此循环下去了。

“三道红线”虽然没有直接约束房价，但是从房地产行业发展模式上间接的影响了房价。

可以说“三道红线”将房地产的发展模式从“批发”转向“精品”，市场将稳定在一个健康的范畴里边。

精品化开发项目将成为未来的发展方向，更多高品质项目和地标性项目将提供给各位客户购买。

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