lpr利率和固定利率哪个好，房贷LPR利率和固定利率哪个好（选浮动利率，还是固定利率）

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1、lpr利率和固定利率哪个好：房贷LPR利率和固定利率哪个好选哪个划算

2019年8月，央行实行房贷利率的新政策，商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。因此，每月20日(遇到周末则顺延到工作日)公布的最新一期LPR，决定着房贷的基本利率，也直接关系到房贷一族的月供。在申请房贷时，除了LPR利率还有固定利率的选择，到底选哪个划算呢?

房贷LPR利率和固定利率哪个好?

其实选哪个都是在对赌，赌的是日后的贷款利率走势。两种定价方式各有各的好处，相对来说固定利率是比较保守的，适合那些不愿意冒风险的人选择，要是觉得贷款利率会下降，就选LPR，所以贷款人要根据自己的需求选择。

LPR利率是由18家商业银行共同报价，每月20号更新，但每年只会重新定价一次，主要参考定价前一个月的LPR为主，定价周期内不管LPR如何变动，都不受影响。而固定利率是执行原合同的贷款利率，但不像之前一样会随基准利率变动，直到贷款结清为止都不会变动。

就今年截止到目前，本年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了1月份下降5个基点，5月和本月都下降了15个基点。如果选择每年1月1日为利率重定价日的话，到明年1月房贷利率至少可以下降0.35个百分点。2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

LPR利率和固定利率选哪个划算?

选择固定利率，就意味着一直维持当前利率水平不变，固定的利率固定的利息，直到还完贷款为止。而选择LPR浮动利率，则表示以后的房贷利率是随着LPR的变化而变化的，利率可能是升也可能是降，也就意味着月供也可能变多也肯能变少。

如果选择利率LPR浮动之后，购房者的住房贷款的利率是浮动的，从长远来看是否划算，主要取决于LPR是涨还是跌。

2、形势变了！选浮动利率，还是固定利率？

楼市形势，在过去9个月里发生了大转折。

如果你现在买首套房，在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。

最新的5年期LPR利率为4.45%，则最优房贷利率是4.25%。

于是一个重要的问题浮出水面：你该选固定利率，还是浮动利率？

如果选固定利率，则意味着在整个贷款期（比如20年或者30年，除非你提前还贷）你的房贷利率都是4.25%，未来加息和降息和你都没有关系。

如果选浮动利率，合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%，未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点，则你的房贷利率将变成4.4%；如果加息50个基点，则你的房贷利率会变成4.75%。当然，如果出现降息，你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。

LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天，鉴于房贷利率接近历史低点，我觉得选固定利率可能更正确一些。

下面做一个详细的分析。

上图是1991年以来，中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。

可以看出，基准利率的趋势是不断向下的。其实，这也是全球主要市场化经济体的利率走势。

比如美元自1970年代以来，利率走势是这样的：

过去50年美元利率的高点出现在1991年之前，那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。

所谓石油危机，就是以中东为主的产油国，对西方经济体做出的经济制裁：通过减少产量提高油价，打击西方经济。因为西方支持以色列，而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。

后来，随着美国对石油掌控能力提高（比如颠覆了萨达姆等政权），以及以色列站稳脚跟，石油危机很少发生了。美国的输入型通胀减少，利率就很少飙升了。

1990年代以后，中国逐步成为世界工厂，廉价的制成品降低了美国等西方国家的通胀，这也有利于让利率走低；过去几十年，发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降，这都带来通缩压力，也倒逼利率不断走低。

但需要说明的是，低利率不意味着房贷利率一定低。比如最新的美国房贷利率最近就飙升到了5.78%，而中国首套房最优惠利率下降到了4.25%，中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂：

再看一下其他重要经济体的长期利率走势：

上图是欧元利率，过去20多年也是一路走低，实现了零利率、负利率。

上图是日元利率，自从没有石油危机后，基本上在零水平附近呈现为一条直线。

上图是英镑的利率走势，从长期看也是不断走低的。

发达国家利率走低的逻辑，基本上都是相同的——老龄化、少子化。技术进步也是一个重要原因，如果将来碳达峰、碳中和实现，新能源替代化石能源（石油、天然气、煤炭），机器人普及，估计利率会更低。

熟悉金融的朋友应该知道，SDR（特别提款权）篮子里一共有5种货币——美元、欧元、人民币、日元、英镑。这5种全球最重要货币，在过去30年甚至更长时间里利率都是走低的。

这就是利率的大趋势。

从长远看，只要中国经济继续全面参与全球大循环，跟美欧日保持合作关系，人民币未来利率也将不断走低。

因为中国也在进入老龄化、少子化时代，中国的科技也在进步，此外中国需要跟主要经济体的利率保持基本同步。

在这种情况下，如果你选固定利率，大概率是会吃点亏的。

短期看，房贷利率可能还有下降空间；中期看，人民币有可能在2年之后进入加息周期，但估计加息周期比较短；长期看，人民币利率可能逐步走低，未来房贷甚至可能进入3时代。

但未来另外一种可能性在升上：中美战略博弈可能擦出火花。

我们不妨看看跟美国”擦出火花”的主要国家，其利率走势：

上图是俄罗斯过去20年的利率走势，整体是走高的，最近出现过剧烈波动，因为爆发了跟乌克兰的战争。

假如你几年前在俄罗斯贷款买房，当时利率是5%，贷款1000万卢布，按照20年等额本息计算，则月供为6.6万元左右。如果利率飙升到20%，则月供为17万元左右，是过去的2.58倍

即便按照目前的9.5%计算，月供也要达到93210元，是过去的1.4倍！

由此可见，利率飙升对于按揭者压力非常沉重。

另外一个常常跟美国擦出火花的国家是伊朗，上图是它的利率走势。

可以看出，时不时飙升一下是基本走势。这种飙升，跟俄罗斯卢布利率的飙升一样，诱因是战争、根本原因是经济制裁和经济封锁。

目前伊朗的利率仍然高达18%，这对于按揭房子的人压力肯定比较大。

但伊朗房价上涨也非常快，比如德黑兰现在平均每平米房价是3.6亿元里亚尔。过去5年里，时常出现1年翻倍的情况。

如果房价飙升，月供增加1倍其实也无所谓。

上面两张图，第一张是2020年7月到8月之间房价，当时德黑兰均价为2.31亿里亚尔，第二张图是2022年3月的房价，涨到了3.5亿里亚尔。

如果按照美元计算，则从966美元/平方米，上涨到了1377美元/平方米，涨幅也不算小。

从上面的分析可以得出结论：

第一，高度融入世界的经济体，如果没有内乱和战争，其利率是不断走低的。这一方面来自美元、欧元等主要货币的引导，另一方面也来自本国的人口老龄化、少子化等因素。

第二，被欧美排斥在外，不断遭受经济制裁的经济体，则利率波动性比较强，常常出现脉冲性的上涨，而且容易维持在高位。只有这样，才能遏制本币贬值，留住国际热钱。

从长远看，人民币利率是趋势性走低，还是出现脉冲性上涨，关键看中美关系。如果中美斗而不破，只是竞争关系、不是敌对关系，则利率有长期走低的可能。

曾长期担任央行行长的周小川曾说过，中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

这向我们传递了一个重要信号：以中国人口老龄化、少子化的速度，未来进入负利率时代，是大概率的。

但他忽略一个前提，中美关系。

俄罗斯同样少子化、老龄化，但利率并没有变负，而是飙升到了10%左右，甚至20%！

而美国这种加息后政策利率仍然远低于中国的经济体，房贷利率反而超过了中国。

所以，如果你能拿到4.25%的房贷利率，把它固定下来或许是明智的。即便未来还有降息空间，其实也不太大了。

在未来20年到30年的漫长岁月里，利率如何演变，真的很难说。

4.25%以上的空间有多大，不可预测；但4.25%向下的空间，是可以计算出来的——如果持续降息，你损失的利率空间比较有限；如果中美关系出现黑天鹅，利率波动向上的空间，就不好预测了。

上图是2021年4月以来，全国每月卖地收入的同比增速，数据来自财政部官网。

去年8月以来，卖地收入同比下降比较多。中间只有2021年12月，因为房企付款之后到年底的因素，没有出现同比下降，其他8个月都是下滑的。

这意味着，未来楼市政策还会进一步松动。强二线城市的限购，或许会事实上消失（比如保留6个月社保或者个税，但允许一次性补缴）。

一线城市也可能通过吸引人才、降税、或者允许多证房合一等方式，做幅度不大的松动。

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