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1、房地产前融是什么意思：房地产前融是什么意思 它是这样一种融资方式
房地产是资本密集型行业，进行房地产开发需要有大量的资本，这对房企的融资能力有一定的要求，“前融”是房地产企业融资体系中的一环，那么房地产前融是什么意思呢?
房地产前融是什么意思?
前融就是指房地产开发前的融资，在项目还没有展开前，因为还没有取得四证、或者是拿地时需要交纳土地出让金时，因为无法获得银行的低成本资金，需要向其他主体进行高成本的融资，前融的放款金额一般与土地有关。开发商融资的方式一般是先办理前融，待达到办理开发贷的时点，再用开发贷将前融替换出来。
为什么不直接申请开发贷呢?这是因为开发贷受到“432”的限制，432是房地产开发商申请开发贷款时，需要开发商满足四证齐全、30%自有资金和二级开发资的要求呢。
2、每天一点地产小知识——前融与开发贷
前融是指前融通常指房地产项目在符合“432”标准之前的融资，用于支付或者置换土地出让金的融资。
开发贷就是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。前融的限制要比开发贷的限制低，但同时后者受政策影响会比较明显。
前融由于放款时间较早，项目阶段较早， 故其风险和成本正相关，利率较高，通常在13-18%。开发贷利率会跟基准利率相关，通常为基准利率的1.25-1.5倍左右。由于前融利率相对较高，地产公司往往会在开发贷下来之后，用便宜的钱（开发贷）替代贵的钱（前融）。前融普遍的使用时间为3个月左右，开发贷放款后，会第一时间归还前融资金，避免高额的利息开支。
在实际操作中，很多开发商会先办理前融，成本高些，待达到办理开发贷的时点，再用开发贷将前融替换出来。
通过这样的路径，开发商能从中直接用利息空手套白狼获得土地，然后他们再用买来的土地去银行做开发贷，在这个环节，开发商只要付出一点利息，那么他就能获得一大笔钱去盖房子。之后通过将融资成本加入到房价上，通过销售回款获取增值收益。
4 3 2是地产开发贷放款的一个重要标准：
4 指的是四证齐全，包括建设用地规划许可证、不动产权证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3 指的是完成30%的开发建设投资，30%包括土地成本，一般地价的投资基本上在30%以上了，货地比在3以内的项目都可以满足，即使大于3，在前期施工到正负零基本也满足了。
2 指的是项目公司必须具备2级开发资质，但一般项目公司为新注册项目，其控股股东有2级资质也可满足。
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