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1、什么是烂尾楼?，烂尾楼是什么意思
烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的心病。
2、内地爆100多个烂尾楼！为什么香港没有烂尾楼
应广大群众要求，今天就来给大家讲讲！
最近内地关于烂尾楼的新闻是一个接着一个，一时之间民怨四起。
什么是烂尾楼呢？
烂尾楼一般泛指发展商没能完成整个建筑工程，令楼花买家无法收楼。说白了就是楼盘建到一半，没钱了，开发商跑了……
在内地，烂尾楼一出现，最受伤的就是买家。辛辛苦苦这么多年，掏光积蓄终于买到房，没想到开发商违约，房子收不到，买家还要按月还款！
万般无奈下，这些被坑的业主们最近集体发出“停贷告知书”，拒绝向银行还款，就是断供。
但是！断供这事影响的可是买家自己的信用，还可能要承担法律风险！但要不是被逼无奈，怎么会有这么多业主选择这种下下策！
截至7月13日，全国已有超过100个烂尾楼盘的业主宣布，在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款，而且数字还在不断增长中。
可以说，内地烂尾楼事件是在持续发酵中。
大家都知道，内地卖期房、卖楼花这种模式就是学的香港。
那么香港有没有烂尾楼？
其实也有过！
香港也有过烂尾楼？
上世纪60年代，香港出现过不少烂尾楼。
这张图都见过吧：
被称为“怪兽大厦”的鰂鱼涌海山楼，是香港著名网红打卡地，还是电影《变形金刚》的取景地。
它原来也是个烂尾楼。
这个屋苑本来叫百嘉新邨，一共有5栋楼，大概是60年代初修建的，建到一半开发商消失……
好在后来其他开发商接手这个楼盘，才有了这个打卡圣地。
当时香港出过不少烂尾楼，好在政府制订了相关法律，之后就再也没出现过了，直到2003年。
2003年，香港曾经出现过一个非常轰动的烂尾楼事件。
当时有个地产商叫均来，他们在2003年同时开发了两个楼盘，屯门茵翠豪庭和青山公路的爱琴湾。
屯门茵翠豪庭本该在2002年底交楼，但一直拖到了2003年3月，非但没有通知买家收楼还传出了停工的消息。
这消息一出立刻全港哗然！
甚至还惊动了香港警方，直接上门逮捕了均来集团的一大堆负责人，怀疑他们做假账，挪用了资金。
后来他们的负责人还被判了刑。
而这两个楼盘也被金融机构接收了，这件事也成了香港近几十年来首次、也可以说是唯一一次楼花烂尾事件。
但是严格来说，这两个楼盘也不算烂尾，几年以后，这两个楼盘还是建起来了（有其他公司接盘），付了定金的买家还是照样收到了房。
当年买了茵翠豪庭楼花的人，现在应该也赚了好几百万了。
不过这件事也给香港敲了一个警钟，为了杜绝烂尾楼发生，港府火速修改了相关法律和制度，之后香港再也没有出现过烂尾楼了。
说了这么多，香港到底是怎么解决这个问题的？
为什么现在香港没有？
香港有两大尚方宝剑：《预售楼花同意书制度》和《一手住宅物业销售管理条例》。
有了这两个条例，开发商想要卖楼花，必须要有政府同意，而且政府还会要求开发商提供两点证明：
1.地价已经全部支付
（地价是开发商买地花的钱）
2.有能力支付建筑费
（建筑费是预计盖楼需要的开支）
第一点简单，给钱就行了，第二点开发商要如何证明呢？一般有三种方法。
第一种叫建筑按揭，发展商要把盖楼的钱放在信托户口内，作为建筑费，如果自己钱不够，可以找银行做建筑贷款。
而且香港法律规定，银行不可以要求发展商在盖好楼之前还钱，即便发展商出现财务问题，甚至中途倒闭，银行也不可以要求发展商还钱。
说白了，就是银行借钱给开发商盖楼，并且把钱放到信托户口里，楼不盖完，钱不能拿出来。
第二种是银行承诺书，这份承诺书是银行向政府保证，一旦发展商没有能力支付建筑费，会由它们（银行）支付余下建筑费，直到整个建筑期完成为止。
第三种是无担保贷款合约，是由财务公司开出的。这种方式风险相对较高，所以政府接受担保的金额较小，发展商需要自己出一部分钱，剩下的靠担保。
这三种方法概括起来，就是在证明发展商是有能力支付建筑费的，哪怕发展商中途倒闭了，破产了，银行也会拿钱出来补上，反正楼肯定可以建成的，买家不会有损失。
像去年闹得沸沸扬扬的恒大。
恒大在长沙湾本来有个盘，叫睿峰。
当时恒大就是找的中信银行做按揭，银行还提交了承诺书。
不过后来恒大因为自身的财务问题，直接把楼盘卖给了其他开发商。
而闹得更大的是一个香港何文田的盘，叫傲玟。
这个盘也是一直不交楼，政府怀疑它没钱，怕它成为烂尾楼，就取消了它“预售楼花资格”。
这是啥意思？
就是别卖了，港府不允许这个开发商继续卖楼花，必须等把楼全盖好以后再卖。
那之前已经卖出去的楼花怎么办？
退款！
买家可以选择取消交易，开发商会退全款和利息。
除了担心开发商没钱外，香港也是会严格监督开发商，不允许他们把买家的钱挪用。
像这次内地出现这么多烂尾楼，除了开发商，银行也有一定责任。
有些开发商挪用了盖楼的钱，而负责监管的银行也睁一只眼，闭一只眼。
这才导致了楼盖到一半，没钱了……
但香港就不一样了。
香港这边，买家给开发商的定金，是存在律师楼的信托户口，开发商要在完成了一定的盖楼程序，建筑师确认后才可以从户口拿钱。
可以理解为实报实销，而且是银行、律师、建筑师多方监控，保证这个钱只能用来盖楼，不会拿来做别的事情。
总之在香港出现烂尾楼的几率非常低！
这次事件后，内地有很多人呼吁取消商品房预售，以免再出现烂尾楼。
预售制度就是内地学的香港，现在也成了主流模式，并且促成了内地长达30年的地产黄金期。
其实出现问题不全是预售模式的问题，看看香港的例子就知道，是配套的制度和监管没跟上！这才是内地下一步该解决的事情。
毕竟买房可是赌上了老百姓的全副身家，总要有个保障和交代。这事大家怎么看呢？
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