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Q:提问:您好，请问您对现在北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算亦庄比较稳健可以认真淘淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问
Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,
2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,
2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,
3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:京总，请问1000的价位，纯投资且长持的话，哪些标的5-7年稳步成长的空间最大呢？多谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、稳步成长和空间最大属于两种策略,无法同时满足,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击。但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难
但我一直不鼓励大家去买潜力地段,过去投资新区的新房收益比较可观，因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下;这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。
造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦;
2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;2、稳步成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓。现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小。
1000的价格有很多优质板块,像朝阳的双井、朝青、望京都是一些龙头区域,买一个次新三居或者品质两居涨幅都很可观,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，比较符合未来市场的主流。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问：京总您好,我们海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,贷款还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,好的时候能在500以上,现在北京的价格算高吗?我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在北京大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?问题有点多,感谢京总
A:回答：你好，感谢信任!1、北京目前的房价算比较低的了,城市能量足,价格低,未来优质盘会是一个继续上涨的行情;2、房价高是个结果，原因是北京的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力.
3、保障房公租房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房,导致商品房的用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是一部分人的居住权.商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系并不冲突.保障房不会影响商品房的价格,长期看商品房的价格会越来越高.结合你们自身的情况,收入还可以,老人名下有名额,可以再配置一套纯投资品;别墅的的功能是自住，投资属性比较弱,长住的情况下可以留着。
建议认真阅读星球置顶的文章《因为保障房充足,所以商品房暴涨》《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!
Q:提问：京总您好，拜读了您星球的文章，受益匪浅。想就我个人实际情况，向您请教一下：体制内在望京附近工作，目前单身，男孩。首付预算150w左右，房子的话住房+部分投资属性。也看过您类似的推荐
1 通州武夷商圈，潞苑板块。自己的考虑是有一丢丢珍惜首套在通州的机会，但是吧可能前期最好的机会已经过了。5-10以后可能才会置换，应该会长期拿，可能会兑现利好。但是相应的话，潞苑去工作单位可能不是太方便;2 亦庄可能只能够到瀛海。8号线交通比较便利，通勤还可以。因为预算有限，没办法够到核心区域的河西;朝阳常营的话，可能只能1居，或者够不到;想让京总帮忙看一下，给一些建议，谢谢！！
A:回答：您好,感谢信任!从通州到望京应该比亦庄到望京方便吧.不好意思,我不坐地铁,所以对公共交通出行有点知识盲区,如果是这样的话,其实常营和通州很适合您,先说这两个区域
通州长期看好,您长持5-10年150万预算买到这个地方我觉得不亏.很划算,潞苑应该是没有地铁规划的,你上班只能开车,如果您买在运河的南侧,运河湾附近坐地铁应该很方便,步行大概10-15分钟就能到地铁站;瀛海和通州相比,通州属于北京城市副中心,未来打向世界的一张名片,这两个区域有本质的区别,bobo自由城150万的预算够了,可以买个一居;京贸国际城需要多加一点
如果收入还可的话您可以多办办卡就能解决,第一套房都会比较困难,那我们不能因为资金预算犯选筹错误的问题,第一次买房选筹时要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场;然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距
在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房逻辑;如果通州上不了车,可以看看常营的苹果派;常营向西可以承接朝阳东部的通勤,未来有通州运河商务中心的利好,结合您的工作地点,这两个区域比亦庄更适合您;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问：你好京总，本人坐标亦庄，现有金域东郡三居一套，手里还有点钱，在考虑要不要给老人买一套南海家园或者泰河园的两居或者一居。想请教您的是，与金域东郡和南海家园两套房子相比，同价格的中海京叁或者金茂在保值增值方面是否更有优势。另外，还想问一下，金地格林小镇和瀛海庄园这两个小区的房子您怎么看，还挺喜欢他们的户型的，就是不知道未来保值增值方面怎么样。谢谢！
A:回答：您好,1、万科金域东郡、南海家园、中海京叁、金茂这四个盘属于三个产品线,南海家园属于刚需,万科金域属于改善,中海京叁和金茂属于终改盘,中海京叁和金茂又有区别,一个是区域二手标杆品质盘,一个是品质新房,从保值方面这四个盘都可,增值方面中短期金域和南海空间更大,长期看金茂的天花板比较高,中海京叁也可,只是新房前几年会失去金融属性+不确定性因素.
2、瀛海庄园老盘老旧,户型偏大,户型并不是市场上的主流大众户型;选户型稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑;金地格林的盘很好,属于成熟的低密度洋房社区,在市场上有一定的稀缺性,建议认真阅读精华栏的文章《84#大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!
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