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近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥请教一下，首付60万还能买到深圳关内的房子吗？

回答：

当然可以。这个话题老生常谈了。惯性思维总把人的眼界限制在价格的天花板上，60万首付只能看按部就班的去看200万总价的房子，跟着大众的步伐你并没有做错什么，也就顺其自然的就把你送到关外甚至临深等地方去了。

其实总价350以下的，都可以垫脚够上的！算个账就明白了。

A.惠州大亚湾万科双月湾，总价200，首付60，贷款140，月供8k，如果出租，租金2k，实际月供6k；

B.罗湖万象城城市天地，总价300，首付60，贷款240，月供13k，如果出租，租金6k，实际月供7k；

深圳关内虽然月供要高，但是租金回报也高，实际的月供相差并不大。最重要的是他们带来和享受的资源是截然不同的。

根据最新的某壳内网挂盘数据和历史成记录，汇总了一些特别适合刚需上车300-450的楼盘汇总，供参考。

宝安：

君逸世家：46.6平可改两房，楼下地铁，商业中心，租金不错

玉湖湾：小两房，次新大花园

富通城，西城雅筑

南山：

英达钰龙园：近科技园，在建地铁，高赠送

心语佳园、雅园、瑞景华庭；

小社区，地铁远，带南海中学学位

雷圳碧榕湾：南海双试验学位，靠月亮湾大道，非常吵；

深蓝季节：靠近海岸城，租金高

福田

绿洲丰和，南方国际，皇庭世纪，韵动家园，花好园，君临天下等

罗湖

就非常多，汇鑫花园、港岛银座、阳光新干线等主要集中在文锦，向西村，万象城附近2000年以后的小户型，淘淘还是比较不错的

每一个区域都有每一个区域的打法，投资不是追求最好，而是避免最坏，一个萝卜一个坑，都需要根据自身条件去找到合适自己的标的，而非盲目的单纯西部论或者东部论，都是非常肤浅和不负责的。

【会员提问 】请教老师两个问题，我在事业编制上班，我爱人在华强北做点小生意，基本没有交公积金，我和他的公积金加起来余额大概有8万多，基本都是我在交，他很少。如果申请组合贷的话，公积金大概有多少额度呢？是组合贷好，还是纯商业贷好呢？

回复：

1.公积金利率主要分为年化2.75%（5年）和年化3.25%（5年以上）。公积金贷款最多只能贷款2次。并且只能在同一时间内贷一次，还款结束后才能进行下一次贷款。

2.公积金年限短，部分银行新房最多20年，二手最多15年。其次是金额小，可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，单独最高50万元，家庭最高90万元。对于目前深圳房子动辄贷款300-500的，杯水车薪。

3.节省利息的计算。比如组合贷（商业+公积金）中公积金利率为3.25%,商业贷款利率5.25%,相差2%，假如家庭申请到最高额度90万，也就意味着组合贷比纯商业贷款，每年多付1.8w，组合贷每月比纯商业贷少出1500元。如果只申请到60万，组合贷每月比纯商业贷少出1000元。

4.但是对投资客来说，贷款年限越长越好，金额越大越好。同时还需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期太长，业主等不了，对淘笋极其不利。这种情况下果断放弃。

【会员咨询】请问龙岗中心城的阅山华府怎么样？改善自住。中介给我报了一套5楼163平645万，业主诚心卖，这个价格合适么？如果高了，谈到多少合适？盼复

回复：

1.阅山华府里面有高层，福利房，联拼别墅，首先，要具体一下产品品类。其次在位置上，不如周边的万科的翰林城和招商依山郡有优势，学位也没有上面两个的深圳龙初的学位有竞品优势，改善自住为第一矛盾的话，依然可以淘笋入。

2.利用拆骨法，需要结合装修，楼层，户型等因素重新计算价格。比如大面积一般是小区均价的8.5折，高层和低层总价相差不超过2%，然后还要结合实际情况看一下赠送等等。

3.任何套利的前提是先估值，发现不合理的折价，然后挖掘套利空间。大面积低单价，导致在市场上这类产品流动性不足，成交周期大部分都在半年以上。

4.本身房子没有什么问题，大面积的单价应该是刚需户型单价的8.5-9折，所以低于9折才考虑入。房子在5层，楼层因素也折价5-8%，所以这套房子的报价明显是高于市场价的。算上精装修部分的折损。

5.比如粗略的拆骨模型：阅山华府指导价在4万/平，政策之前的历史的成交均价在5.2万/平，所以大户型单价打8.5折，如果是联拼别墅，还要继续打8.5折，折算下来，单价在5*0.85*0.85=3.8万/平，那么收敛入手位应该在=3.7*163=619万，所以大概还有20w左右的谈判空间。

【咨询】表哥好，已经落户深圳了，现在想买一套房子自住，目前有250万资金，由于我们在外地的房子还在还贷，所以只能五成首付，我们工作在前海，月入六万，请问该怎么选房子呢？

回复：

首先，建议跳出思维局限，有贷款记录需要付五成首付，但通过抵押形式的贷款可以三成首付买房，但需要注意，银行对资金流向审查严格，会查询夫妻二人的不动产新增记录。

其次，给买房者两个方案参考：

1.五成首付，买400万的房子，月供1万，压力小，但浪费了还款能力，剩余资金不多；

2.三成首付，买700万的房子，月供2.7万，负债不高，在可承受范围内，同样剩余资金。

最后，推荐买房者考虑南山的小二房。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。