历史书经常描绘我国古代城市多么繁华、多么大、皇家宫殿多么宏伟，但实际情况可能并不是描述的那样。
就拿离我们最近的北京来说，从1420年朱棣迁都北京到清朝灭亡，将近 500多年。500多年，除了宏大的故宫，整个市区发展不大，也就是二环。现在一些老北京人认为的市里就是二环内，西单这一部分。至于三环、四环、五环那都是改革开放后的事。
发展了500年的北京，也就是到了二环。想一想1000多年前唐宋的长安、开封、洛阳、杭州等城市能有多大，多么繁华。毕竟在农业时代，人口少，生产力低，一个农民能养活的非农业人口有限，注定城市人口不会太多。
真正城市化大发展要到工业革命。工业革命转变了生产方式，由依靠人的体力到依靠机器。工厂生产需要人的聚集，人多了城市化就开始了。英国在1890年城市化率就达到60%，也就是我国目前2021年的水平。
01 1949-1977
1920年，我国城市化率在10%左右，200多个城市。那时候，除了上海、武汉、北京等大城市，其它小城市大部分都是平房，有几条街，有些做商铺买卖，附近的农民来市里买些自家的鸡鸭鱼、水果等。
解放后我国是个落后的农业国，工业化和城市化才能让国家强大起来。后来苏联援建156个工业项目，开始了我国重工业化发展道路。伴随着重工业发展，我国城市化开始加快，毕竟工厂需要人，人多了就是城市。
1949到1977年，城镇人口由5765万增加到1.66亿，城市数量由于132到了189个，城镇率从10%增加到17%。在这30多年里，城市化有很多曲折。
1949到1958年，我国重点改造了成都、武汉等老城市，也发展了一大批重工业城市，如包头、大庆、鞍山等。
强烈工业化愿望下，提出了超英赶美的不切实际工业化思路。1958-1959.城市建成和在建的大型企业1000个，中小企业10万个。1957-1959.3000多万农村劳动力进城。城市人口增加2300多万，3年增加了31个城市，猛地把我国城市率提高到了19.75%。
这种人为快速推进城市化，导致工业和农业不成比例，城市和农村经济很虚弱。耕地上盖起了工厂，耕地和农村劳动力减少，粮食产量下降。加上其它天灾人祸，爆发严重的经济问题，农业和工业产值下降，大跃进失败。
1961年，国家动员进城的人口返乡回家种地。1958年出台《中华人民共和国户口登记条例》，限制农村人口向城市流动。把全国人民分为城市人口和农业人口，城乡户口制度形成，城里人和农村人的观念开始强化，影响至今，深深地割裂了中国。
刚刚摆脱三年饥荒带来的严重经济衰退，1966年文化大革命就开始了，更加干扰经济建设，人们天天搞斗争，没人生产，城市化水平下降，以后长期没有变化。
1977年统计，文化大革命国家损失了5000多亿，3000万城市人口到了农村，也就是知识青年。
期间我国和苏联发生了激烈对抗，为了国家安全，我国建设大三线，把刚刚发展起来的城市工业搬到西南、西北等偏僻地方。国家大量资金用来建设三线工程，中断了城市化建设，出现了逆城市化，城市化率下降。
随着三线建设的逐步推进，客观上推动了西北、西南城市的发展，建设攀枝花等新城市。但在当时情况下，从经济方面考虑，其实不合算，一些项目建在了深山老林里，后来很多都废弃了。
1966到1977年，我国人口增加了2亿，每年增加2.49%，城镇人口增加了3356万人，落后总人口的增长，10年增加了14个城市，城市化率在17%左右波动，严重落后世界城市化率。
02 1978-2020
文化大革命结束后，1978年开始改革开放，大规模城市化启动了。
我国40多年完成了人类历史上规模最大、速度最快的城市化发展。一代人见证了这个伟大的时代。
1978年到2021年，城市化率从17.92%增加到62%，每年增加1%左右。城市人口从1.7亿增长到8.5亿。城市从193增到了479个。
这个过程振奋人心。几千年没有变化的乡村迎来了巨变。有个地方大开发的时候，有个老人感觉家周边过去五六十年没什么变化，后来突然要翻天覆地的搞开发，老人激动的每天到处走走看看，看看最后会成什么样子。
1980年设立深圳、珠海、厦门、汕头4个经济特区。1984年开放天津、上海、大连、秦皇岛、烟台、青岛 等14个沿海港口。1988年设立海南经济特区，1990年开发浦东。随着沿海地区快速发展，中西部地区的人去打工，沿海地区开始快速城市化。
尤其是1998年城市结束单位分房制度后，住房开始产品化，房地产迎来历史机遇，城市化速度加速。2000年左右，大学扩招后，大学生基本都留在了城市工作，一方面提到了城市的人力资本，促进城市经济发展，另一方面要买房。老城区地方不够，城市不断扩张，很多城市有了二环，三环的规划。
我国的城市化率逐步赶上了世界平均城市化率，1949年，世界平均城市化率在28%，我国当时只有10%，到了2021年，我国城市化率62%， 世界城市化率55%，我国实现了从追赶到超越的。
城市化的推进，伴随着农村的消失，有些存在了几百年的村子没了。老家回不去了，只能回到附近的县城或市里，一代人的乡愁开始了。
当人们想起小时候门口的麦田，放学路上的鸟叫，和邻居间的互相帮忙的美好回忆，但回忆里也充满了邻里间没有隐私的闲言碎语和为了半亩土地打架的时候。
2000-2010年间，我国每天消失100多个自然村，2005-2010年间，每天消失20多个行政村。这是10年前的数据，最新数据没看到，只能说这个速度还在加快，更多的农村将会被废弃。
现在农村即使有人，空巢老人和留守妇女多，农村的生产活力没了。最近几年国家开始建设新农村，部分80和90后开始返回农村，利用他们的新理念发展农业和农村。
就在快速城市化的时候，一个奇怪的现象是有些城市鹤岗化，城市人口减少，城市发展动力不足。鹤岗5万块一套房子，停止招聘公务员等消息经常上头条。
鹤岗作为一个煤炭资源型的工业城市，经济发展条件没了，人口开始外流，城市人口逐渐减少，城市未来的发展在哪里?
我国即将迎来人口负增长，未来很多小城市都可能出现鹤岗化。我国目前人口流向大城市，尤其是省会靠拢。我一个朋友姐姐，早年结婚在省内的一个三线城市，但孩子要上高中的时候，居家搬到了省城，尤其在西部落后省份。
青海省41.66 %的人口生活在省会西宁附近，宁夏银川49.89%， 吉林长春37.66%， 陕西西安32.77%， 黑龙江哈尔滨31.43%，四川成都25.02%，湖北武汉21.34%.
韩国5000多万人，一半生活在首都首尔附近。
03 鬼城
我家附近建了200多个别墅，但从盖起来到现在过去10年了，据说出售了一部分，但几乎没有入住的，每次回家看着别墅区，都是漆黑一片下，像极了人们说的鬼城。
前几年最火的鬼城莫属鄂尔多斯的康巴什新城，靠着买煤的钱，政府在沙漠上建了一座城市。最近几年越来越多的牧民生活在城市，鬼城康巴什现在人也多了起来，有15万，就是人口密度比较低。
说到鬼城，要从我国的土地制度说起来。我国目前土地分为城市国有土地和农村集体土地。城市土地当地政府可以直接出售。对于农村土地，政府首先要低价从农民手里征收过来，经过平整后，高价卖给开发商。其实就是政府做土地买卖，赚差价，也就是土地财政。
政府赚了差价后，继续从农民手里买土地，高价卖给开发商。政府依靠买地的钱，修基础设施、改善城市面貌、提高当地人的福利等。2019年土地出让金占地方收入的38.41%。从2011年开始，地方政府要从土地出让金拿出10%用于教育支出，提高了当地的的教育水平。
政府把城市发展当作一门生意，也就是经营城市，结果就是我们看到的高房价。房价越高，地皮价格越高，政府收入就越高。
城市不断向外扩张，到了郊区，不像老城区很难重新规划。很多地方，我们看到处是大马路、大广场、大住宅区、和开发区。这些构成了城市开发的主流。
这种摊大饼的发展方式，有时候房子盖多了，超过了百姓需求，房子卖不出去，或者有炒房的买了房子，但不住，到了晚上就是不开灯的鬼城。
土地财政为城市发展筹集了资金，但推高房价，也增加了政府的负债。债务太多，百姓其它消费起不来，钱都用来还债了。2008年之后的房价连续涨了十几年，有个说法是房价永远涨，每次政府调控后，房价会迎来报复性涨价。
2018年的时候，中国人民银行统计说，房贷占据了人民债务总量的53%，但实际更高，除了银行贷款，还有民间借贷，以及其它消费贷最后也进入房地产。
2019年的时候，家庭平均负债已经是家庭收入的1.6倍。随着房价上涨，人们的负债还会增加。2020疫情以来，经济发展放缓， 全国法拍房越来越多，给社会带来了很大影响。
到了2021年，这种发展模式遇到了问题。政府发现，开发商不抢地了，政府财政一大来源没了。
就在住宅用地不断涨价的时候，我国工业工地却很便宜。2017年， 上海住房用地17 195.92元/平米，商业用地 36 198. 工业用地1186元/平米。住房用地是工业用地的14多倍， 商业用地是30多倍。2017年，东京住房34699 元/平方米，商业 1 824 500.工业249 500.这一数值在1.3-7倍。
2014年纽约工业用地占总用地的3.48%，2007东京工业用地占比是9%。我国2016年，四大一线城市，工业物流仓储用地占比是21.53%到32.11%。因为工业用地便宜而且供给充足，所以到处建工厂，我国最后成了世界工厂。
土地财政收入补贴工业用地和完善基础设施，更好的投资环境，吸引更多的投资。基础设施投资，本身也带动GDP。
04 农民工和城中村
人们在高楼大厦办公，下班进了住宅小区，享受现代生活的时候，但那些盖房子的农民工却处在一个尴尬的局面。
上面提到我国1958年开始有了城市户口和农村户口的区别。这种户籍制度产生了我国城市化过程中的特有的农民工现象。
农民工多了就有了城市人口多于户籍人口的事。
2000年，人口和户籍分离人口有1.44亿，2012年2.79亿。2015年按照人口计算城市化率达到55%，但城市人口36%，也就是说有20%的非城市户口的农业人口。
2014年全国农民工2.7亿，外出打工1.7亿，本地打工1亿多。
城市的楼房农民工住不起，有的住在工地，很多人住在了城中村，类似外国的贫民窟。里面的房子一般独立的二楼或三楼、房子比较密集、租金便宜。城中村基础设施不足、治安混乱、人口流动大、犯罪多，是城市治理的难点，也是城市化的痛点。
印象比较深刻的是有一次去南京，在最繁华的新街口附近，走了不远，就进入了一大片平房的城中村，人口密集、房子底。
很多城市都在治理城中村，但难度大，也有存在的必要性，不然早就没了。
城中村看起来破坏了城市形象，但实际为低收群体提供租金便宜的房子。如果没有这样的房子，他们可能就没有地方住了。他们发展起来后，搬到更好的地方，城中村为底层提供了一个发展机会。
这些农业人口生活在城市，却不能享受城市的教育、医疗、社会保障等。这种情况带来很多问题，有个说法是“新城乡二元结构”。但未来中国的农民工会越来越少，因为农村少了，农民少了。现在90/00后，工厂都不愿意去，他们会下工地板砖吗?
05 未来城市怎么发展
目前，我国主要发展问题是两个矛盾：城乡矛盾，大城市和小城市矛盾，说到底都是钱的问题。
人们经常说大城市病，城市人口多、交通拥堵、房价高，反正就是好处不多。
但城市人口多少是多，其实没有答案。城市像个松紧带，可以变大也可以变小。很多城市都在规划城市人口，但这样的规划往往是失败的。2005年北京是规划到2020年人口控制在1800万，但2014年北京人口就到了2152万。
城市人口不能靠规划，靠当地社会和经济发展决定。穷的叮当响的地方，自然没人去，能发财的地方挤破头。东北人留不住人，沿海地带到处是人。
城市化率达到70%左右的时候，会出现逆城市化。人们逃离城市，到郊区或人少的地方。我国目前总体上还在城市化阶段，但在一些城市化率达到70%地方，慢慢会有逆城市化，目前浙江70%、江苏70%、上海80%。
浙江、江苏的特点是整体发展的都很好，从杭州到宁波的差距不像一些内地省份，从省城到家里，就是二线到四线五线了，回家就失业。城市发展比较均衡后，大家感觉都差不多，就没必要挤在大城市了。
大城市有魅力，但最近几年，随着一些省会城市和二三线发展的挺好，我知道的一些年轻人不来大城市了，或者来了几年后就撤了。反正在大城市买不起房，生活成本巨大，不如在当地买个房子，安稳工作。就像以前大陆人往香港跑，但现在这种想法弱了很多。
以前政府把发展城市当作生意，忽视城市的本质：人。地皮靠房价拉动，但高房价老百姓负担，土地资本化，本质是人的资本化。城市要发展就要源源不断的人口来买房子，维持城市发展，所以前几年好多城市都在抢人，标准一降再降。
老百姓高价买了房子，但对应的教育、医疗等跟不上，为了一个上学名额抢破头。人们活的很累，反映到社会上，就是人口出生率越来越低。以后城市发展将会更多考虑人的需求，不是把人当韭菜。
百姓把钱用来还房贷了，没钱买其它东西了，专家就大喊要消费刺激经济。最后还不起负债，家庭破产了，怎么办，专家没有说。
目前城乡差距比较大，城市人比农人有钱。未来要把农村土地和城市土地一样，让农民自己出卖土地，而不是找政府做代理，政府赚个差价。这样可以提高农民收入，实现共同富裕。
